Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Со временем каждый человек задумывается о том, как сделать свой дом уютнее и красивее. Тем не менее планы часто остаются лишь в мечтах из-за особенностей планировки жилья: стандартные квартиры не дают простора дизайнерским решениям. По этой причине владельцы недвижимости все же принимают решение о перепланировке квартиры.

Что считается незаконной перепланировкой

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилплощади возможно только после согласования решения с соответствующим органом местного самоуправления. Официально перепланировкой считается изменение конфигурации квартиры, которое требует обязательной фиксации соответствующих изменений в техническом паспорте помещения.

Требуется разрешение

На некоторые изменения владелец недвижимости может получить законное разрешение. Среди них можно выделить самые распространенные требующие заверения работы:

• Обустройство отдельного элемента помещения (крыльца, входа);
• Разборка ненесущих перегородок;
• Создание дверного проема или его заделка;
• Установка перегородок, которые не обременяют несущую конструкцию дополнительной нагрузкой;
• Снос стены, которая разделяет санузел;
• Расширение окон и демонтаж подоконников;
• Преобразования, затрагивающее несущие опоры;
• Изменение внешней балконной конструкции.

Инфо

В случае если преобразование уже выполнено, но разрешение не было получено, согласование можно произвести двумя способами. Первый предполагает обращение в надлежащий судебный орган для заверения текущего состояния жилплощади. Второй осуществляется путем привлечения бригады строителей, которая вернет квартиру к первоначальному виду, зафиксированному в техническом паспорте.

Однако все же стоит помнить, что за такие проявления самостоятельности в решениях предусмотрена определенная система наказаний. Без получения согласия данная перепланировка считается противозаконной.

Абсолютно незаконная перепланировка

Полностью незаконной корректировкой жилого помещения можно считать действия, которые в перспективе могут привести к серьезным последствиям. К этой категории относятся следующие преобразования:

• Перепланировка, нарушающая прочность несущих элементов или портящая внешний вид здания;
• Перенос отопительного элемента (батареи) в застекленный балкон;
• Все действия, ухудшающие условия проживания соседей;
• Перенос стояков водо- или газоснабжения, отопления;
• Расширение санузла путем объединения его с комнатами;
• Действия, затрагивающие коробы вентиляции;
• Образование комнаты площадью менее 9х2,5 м.

Внимание

Все эти преобразования неправомерны и запрещены. Специальное разрешение для проведения подобных перепланировок получить нельзя.

Разрешение не требуется

Однако не все ремонтные работы требуют согласования. Административным правонарушением не являются следующие действия:

• Замена отделки поверхностей (стен, пола или потолка);
• Переход на аналогичное оборудование взамен инженерного;
• Остекление балконов и изменения, связанные с их внутренней облицовкой;
• Установка стеклопакетов на окна;
• Смена окон и дверей;
• Замена сантехнического оборудования;
• Установка антенн и кондиционеров.

Инфо

Перечисленные операции можно проводить без официального разрешения: они не являются правонарушениями.

Ответственность за нарушения

На основании решения жилищной инспекции к ответственности за незаконное изменение характеристик квартиры привлекаются как собственники жилья, так и наниматели квартир. В случае совершения неправомерных действий эти лица будут нести административную ответственность, которая будет соответствовать серьезности правонарушения.

Так, если органы власти узнают о факте самовольной перепланировки жилого помещения, нарушитель получит первую штрафную санкцию, предусмотренную Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа для физического лица будет составлять 2000-2500 рублей, а для юридического — от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Внимание

Вместе со штрафом инспектор также выдаст предписание, в котором будут указаны дальнейшие обязательные действия владельца квартиры. Он может быть обязан узаконить все преобразования, если на них можно было получить разрешение. Если же конфигурация квартиры не может быть одобрена, лицо обязано вернуть жилплощади первоначальный вид.

В случае неоплаты штрафа в указанный срок уполномоченное лицо выписывает недобросовестному гражданину повторную штрафную квитанцию, размер которой значительно выше предыдущей. При повторном бездействии инспекция имеет право подать на собственника квартиры судебный иск. Итогами судебного процесса по данному делу могут быть следующие решения:

• Квартира выставляется на публичные торги, бывшему владельцу выплачивается вырученная сумма с вычетом издержек, затраченных на процедуру разбирательства. При этом новый собственник обязуется придать жилплощади изначальный вид.
• Лицо теряет квартиру без выплат компенсации или выселяется (при проживании на основании договора найма).

Таким образом более рациональное действие со стороны владельца незаконно перепланированной жилплощади — своевременная оплата всех штрафных взысканий.

Если перепланировка проделана в ипотечной квартире

Ошибочно полагать, что перепланировка в квартире с обременением невозможна. Заемщик вполне имеет право законно изменять вид квартиры по своему желанию. Однако перепланировка в ипотечной квартире все же имеет особенности.

Производить любые несанкционированные работы в подобной квартире не стоит: посторонние лица с большой долей вероятности узнают об изменениях и привлекут виновника к ответственности. Так как сотрудники банка в праве производить осмотр квартиры по собственному усмотрению пока жилплощадь находится в собственности кредитора.

Незаконная перепланировка ипотечной квартиры влечет за собой почти те же последствия, что и подобные действия в отношении обычной жилплощади. Банк может потребовать узаконить все преобразования или же настоять на досрочном возврате кредитных средств, после чего расторгнуть договор с заемщиком.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Несмотря на то, что самовольная перепланировка является правонарушением, продать такую квартиру вполне реально. Однако и продавцу, и покупателю придется столкнуться с неудобствами.

Нередко покупатель самостоятельно выявляет факт незаконных преобразований путем проверки всех документов квартиры. В таком случае у продавца может возникнуть необходимость самостоятельно проходить процедуру получения разрешения и нести затраты, связанные с процессом. Только после получения официального документа стороны заключают сделку купли-продажи.

Второй вариант развития событий при продаже видоизмененной квартиры — снижение ее рыночной стоимости на 10-20%. Покупатели рассматривают на это предложение даже зная о незаконных преобразованиях. Откликнувшиеся часто не подозревают следующее: если на данную конфигурацию нельзя было получить разрешение, затраты на улаживание дел могут оказаться выше, чем сэкономленные при покупке средства.

Важно

С момента вступления в силу договора о покупке квартиры с неузаконенной планировкой покупатель становится полноправным собственником жилья. Это означает, что всю ответственность за незаконные действия несет также он.

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей

В случае проведения соседом незаконной перепланировки имеет смысл лично поговорить с ним об этом. Данное действие сохранит дружеские отношения и исключит возможность ошибочного мнения о законности действий владельца квартиры.

Тем не менее сосед может отказаться от разговора и демонстрации разрешения. Он имеет на это право, но подобное действие может являться поводом для дальнейших разбирательств со стороны интересующейся стороны. Куда можно пожаловаться?

Жилищная инспекция

Подать жалобу может любое заинтересованное лицо или же целый коллектив, что более действенно. Инспекция после уведомления предполагаемого нарушителя о дате, времени и основании посещения производит проверку состояния жилплощади. В случае подтверждения незаконности произведенных действий уполномоченное лицо имеет право выписать штраф и выдать соответствующее предписание. Если же лицо отсутствует (или делает вид своего отсутствия), после двух плановых проверок жилищная инспекция может направить дело в суд и снять с себя ответственность.

Прокуратура

Более сложный и рискованный шаг — в случае недостоверности информации о незаконной перепланировке обращение в этот орган расценивается как клевета. Пожаловаться в прокуратуру можно на личном приеме у прокурора, обращением в секретариат или по почте (заказным письмом).

К жалобе в обязательном порядке прилагается ответ жилищной инспекции, так как предыдущий шаг является обязательным для подачи заявления в прокуратуру. Также должны быть представлены доказательства факта самовольной перепланировки: фото- и видеоматериалы, акт освидетельствования или коллективная жалоба жильцов.

Суд

Жильцы квартир, представители жилищной инспекции и прокуратуры могут подавать в суд иск о данном виде правонарушений. Этот шаг доступен только при доказательстве прохождения всех предыдущих этапов, а также при предоставлении достаточного количества доказательств правонарушения.

В случае подтверждения виновности ответчика суд обязует его вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий плану БТИ, а также возместить все убытки, причиненные в результате своевольной перепланировки жилого помещения.